Plusvalía municipal: el “valor” del terreno no es lo mismo que su “precio”

Pese a que el pasado mes de mayo un juzgado de San Sebastián fue el primero en considerar que el impuesto de plusvalía municipal podría ser inconstitucional cuando se vende una casa ‘en pérdidas’, lo cierto es que aún se sigue pagando, aunque a muchos les pese. Cada vez más contribuyentes que compraron un inmueble en el momento álgido de la burbuja, y lo venden ahora, se plantean impugnar una tasa que grava un incremento de valor que muchos consideran ficticio.

Sin embargo, según recoge el blog Ático Jurídico de Salcedo Abogados, un juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valladolid ha afirmado que el “valor” de un terreno, que es la expresión que se utiliza en la ley, no es lo mismo que su “precio”. Es decir, que si un contribuyente adquirió una propiedad en 2008 y la vendió en 2015 por un precio inferior al de compra, esta circunstancia no significa necesariamente que el terreno haya perdido valor.

Pese a todo, la misma sentencia reconoce que el resultado obtenido entre el precio de compra y el precio de venta es un elemento útil –aunque no definitivo– para poder determinar si ha existido incremento de valor de un terreno atendiendo al aspecto económico y real.

Además, el mismo juzgado expone que la Administración no es quien debe probar el incremento de valor, “dado que la normativa del impuesto, especialmente en lo que se refiere a la base imponible, presupone la existencia de incremento de valor del terreno transmitido en el momento del devengo”, según explican los abogados de Ático Jurídico.

Es decir, la necesidad de probar la pérdida de valor recae sobre el contribuyente. Y no lo tendrá fácil. Una de las posibles pruebas a aportar –la más común– es la escritura de compraventa del inmueble. En ella se hace constar el precio pagado en el momento de adquirir el inmueble y la cantidad obtenida de la venta.

Esta prueba carecería de valor  si, como apunta Ático Jurídico, “la Administración aportase alguna documentación que cuestionase los precios consignados en las referidas escrituras, como pudiera ser una comprobación de valores realizada al inmueble”. Esta circunstancia obligaría al contribuyente a aportar documentación adicional para demostrar la ausencia de incremento de valor.

Por eso desde el despacho de Salcedo Abogados recomiendan analizar todas estas cuestiones antes de iniciar la impugnación del impuesto de plusvalía municipal “para evitar llevarse un susto y perder un asunto que se creía ganado”.